新规执行，今后买房公摊面积又增加了！面层要计面积了
今天发生一件大事，事关所有未来要买房的人！去年，住建部曾相继发布过两本强制性规范——《民用建筑通用规范》和《消防设施通用规范》。根据当时的公告，这两本规范将从今天起全面执行！
其中“杀伤力”最大的强条，就是面层要计面积了（建筑面积要算到外饰面）！
怎么理解呢？
最直白一点讲，就是未来买房，公摊面积又要增加了！
1、新旧规的区别
旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选：下列项目不应计算建筑面积：……
6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。……
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和；
“楼（地）面处”是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；
“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；
“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线（见图1）。
2、对不同住宅的影响
● 对以真石漆为主的住宅来说
以普通的18层住宅楼为例，其真石漆面层厚度为20mm。
实体墙涂料面层做法：此做法面层厚度为20mm。图源：图图规范
粘贴式外保温板面层做法：此做法面层厚度为15+5=20mm。图源：图图规范
一体化保温板（AB板）面层做法：此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm，总厚度为18mm。图源：图图规范
以上面的一个普通住宅为例，建筑面积变化： 每层增加2.85㎡，每栋楼增加2.85㎡*18=51.3㎡，10栋楼增加51.3㎡*10=513㎡。
图源：图图规范
● 对幕墙体系的住宅来说
幕墙做法厚度一般会考虑200mm。图源：图图规范
同样以上述住宅楼为例，原保温层厚度若为100mm厚，选择幕墙外饰面，则厚度为200mm，增加100mm厚度。
建筑面积变化：每层增加14.26㎡，每栋楼增加14.26㎡*18=256.68㎡，10栋楼增加256.68㎡*10=2566.80㎡。
图源：图图规范
3、对购房者的影响
新规后，建筑面积计算规则发生了重大变化，建筑面积将会增加。
尤其是幕墙类的建筑建筑面积将会大幅增加，由此公摊面积也会增加，得房率更低，对于买房人来讲，也就是同样的总价买到的套内面积更小了。
所谓“公摊面积”，是指分摊的公用建筑面积的简称，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。
根据建筑形态的不同，公摊面积和得房率有很大的区别。
一般来讲，公摊面积高层> 洋房>别墅 ，高层往往得房率低，公摊面积高。
举个例子，建筑面积100㎡的超高层住宅，如果是60%的得房率，公摊面积大概有30-40㎡，实际到手使用的面积只有60-70㎡，房屋单价5万/㎡，也就是说其中150-200万花在了公摊面积上。
而且由于公摊面积缺少标准，背后利益空间巨大，易滋生诸多弊病，不仅会让买房人在购房时需支付更多房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
但是，这也并不意味着公摊面积越小就越好。
试想一下，社区的公共设施大规模缩减，楼梯、过道、门廊等狭窄不堪，居住起来该有多么的不适，以牺牲社区的居住品质为代价的低公摊小区，大家真的愿意买吗？
精致的公摊可以提升居住品质，另一方面也提升房产价值。
所以总的来说，如何把握公摊面积的大小、计算方式都是很重要的一个课题。
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